Qué es el Fondo de Inversión Inmobiliaria (FII)

Un fondo de inversión inmobiliario (REIF) es un tipo de fondo que reúne el capital de diferentes inversores para invertir en activos inmobiliarios.


Como en otros fondos de inversión, existe un administrador que invierte todo el capital invertido en los activos que tienen mayor potencial de rentabilidad en función de su gestión.

En este tipo de inversión, la rentabilidad no se puede predecir con precisión, y puede generar ganancias o pérdidas para el inversor, al volver al modo de inversiones de renta variable.

¿Cómo funcionan las IFI?

Los fondos de inversión inmobiliarios en Brasil están regulados y supervisados ​​por la Comisión de Bolsa y Valores (CVM). Fueron creados por la Ley n. 8.668 / 93.

En los fondos inmobiliarios, todo el capital se destina a ser invertido en el sector inmobiliario, tanto para la compra de inmuebles y la obtención de beneficios, como para la inversión en activos inmobiliarios.

Se pueden adquirir propiedades residenciales o comerciales como centros comerciales, fábricas u oficinas como parte de la gestión del fondo, lo que genera ingresos para el fondo. Los activos financieros seleccionados también están relacionados con el sector, como la Carta de Crédito Inmobiliario (LCI), el Certificado de Crédito Inmobiliario (CRI), las acciones de empresas del sector inmobiliario o las acciones de otros fondos.

Cada fondo tiene reglas específicas con respecto a la dirección de administración. Algunos pueden ser más restrictivos en cuanto al tipo de propiedad invertida, mientras que en otros puede haber un híbrido de inversiones.

Todo el capital del fondo se pone a disposición de la administración y se divide en acciones, denominándose así al inversor "cuotatario".

Al momento de adquirir una acción, el inversionista tiene un derecho proporcional a las utilidades del fondo. Para dejar de ser accionista, debe vender su participación en el mercado de fondos.

Cómo invertir en FII

Para invertir en fondos inmobiliarios, es necesario tener acceso al mercado de valores a través de una institución financiera, como un corredor o un banco de inversión.

La inversión en Internet se puede realizar a través del Home Broker que ofrece la financiera, un sistema donde se pueden encontrar las acciones vendidas.

Las acciones cotizan en B3, la bolsa de valores brasileña, donde se reúnen compradores y vendedores. Cuando encuentre una cotización que le interese, simplemente envíe una orden de compra y espere a que el vendedor la acepte. La negociación se realiza los días hábiles de 10:00 a 17:00 horas, horario de apertura de la Bolsa.

Para encontrar un fondo que ya se conoce, necesitará saber el código bajo el cual figura en la institución. Los códigos constan de cuatro letras que identifican el fondo, seguidas del número 11, y también pueden contener la letra "B" cuando el fondo se negocia en el mercado extrabursátil.

La lista de todos los fondos se puede encontrar en la web de B3, donde también es posible seguir la rentabilidad de cada fondo en los últimos meses.

FII ingresos e impuestos

La rentabilidad alcanzada en los fondos inmobiliarios depende de la gestión de cada fondo. En general, los principales ingresos de un fondo pueden provenir del cobro de rentas, ingresos por la venta de bienes inmuebles o intereses sobre bonos inmobiliarios. Esta rentabilidad se distribuye a los accionistas en forma de dividendos.

Otra forma de ganar dinero es vender las acciones por más de lo que compró. La diferencia de precio puede generar un beneficio para el inversor.

Sobre la renta de los accionistas no se podrá gravar con impuesto sobre la renta lo que se perciba periódicamente como parte de la rentabilidad del fondo. Para ello, se deben respetar algunas especificaciones, tales como:

  • El inversionista debe poseer menos del 10% de las acciones del fondo;
  • El fondo inmobiliario debe tener un mínimo de 50 accionistas;
  • Las acciones de la FII deben negociarse en una bolsa de valores extrabursátil o en un mercado organizado.

En el caso de utilidades por enajenación de acciones, el inversionista tributa al 20% IR sobre las utilidades. La recaudación del impuesto debe ser realizada por el propio accionista a través de un DARF.

Ventajas y desventajas

Uno de los principales beneficios de los fondos inmobiliarios es poder invertir en más propiedades con otros accionistas y obtener un retorno de las acciones.

Invertir directamente en inmuebles genera costes y una dependencia de la gestión del propio activo, además de que los inmuebles son un activo de baja liquidez. Los inversores pueden vender sus acciones mucho más rápido y obtener ganancias si el fondo se aprecia.

A pesar de esto, en comparación con otras inversiones financieras, los FII tienen menor liquidez y presentan mayores riesgos entre los de renta variable, debido a que el inversionista debe poder vender su participación en el mercado secundario.

El inversionista interesado debe conocer las características del fondo que pretende invertir, así como los costos asociados, como los honorarios de corretaje o custodia.

Entender mejor cómo funcionan y qué tipos de fondos de inversión son.



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